SBF Bostad - en svensk kassako att hålla koll på?

Nu, kära vänner, kommer ett nytt gästspel här på bloggen i samarbete med en finansaktör jag själv stiftade bekantskap med för bara ett par veckor sedan. SBF, tidigare kände som Svenska Bostadsfonden, nämndes nämligen som en svensk motsvarighet till alla de nordamerikanska REITs (Real Estate Investment Trusts) på en annan av mina bloggkollegor. REITs är ganska populära att investera i för utdelningsinvesteraren, case and point är ett exempel i min egen portfölj, Northwest Healthcare Properties. REITs kännetecknas av att de oftast delar ut pengar månadsvis och att de delar ut en väldigt stor del av sin vinst, oftast över 80%. Detta gör att de är väldigt attraktiva för den som vill ha ett stabilt kassaflöde och inte är ute efter tillväxtraketer.

Så, nu har ni tillräcklig förförståelse för vad en REIT är tror jag. Dags att presentera dagens huvudpersoner och bilda oss en mer informerad uppfattning kring vad de pysslar med.

Hej och välkommen till bloggen, mycket roligt att ni ville finnas med här på min lilla resa. Berätta gärna för den som ännu inte är insatt i er som bolag, vilka är Svenska Bostadsfonden?

Tack själv, kul att vi får vara med! SBF, alldeles nyligen namnändrat från Svenska Bostadsfonden, grundades 2003 av två entreprenörer som än idag är aktiva huvudägare av bolaget. SBFs affärsmodell är att äga och förvalta hyresfastigheter i attraktiva tillväxtorter där människor vill bo och leva, samt att vi erbjuder investerare att bli delägare i fastigheterna utan att behöva bekymra sig om den löpande förvaltningen. Genom vårt investeringserbjudande ger vi investerare möjlighet att med en mindre kapitalinsats ta del av en marknad som i vanliga fall kräver en betydligt större kapitalinsats.

VD - Daniel Gorosch

 På ett personligt plan, vad gjorde dig taggad på att bli en del av bolaget?

Efter 11 år på JLL, varav 7 år som VD, var det dags att prova på något nytt. Med min erfarenhet genom alla år med ena benet inom fastigheter och andra benet i kapitalmarknaden är utmaningen på SBF helt perfekt där vi nu ökar ambitionsnivån och vill bli en större aktör som erbjuder såväl privatpersoner som institutioner en attraktiv sparprodukt med bostadsfastigheter som bas. Det finns mycket fin historik inom bolaget att luta sig mot eftersom man varit verksam under lång tid på marknaden, men samtidigt finns det mycket att vidareutveckla – just den kombinationen lockade mig.

När ni säger att ni inte bygger nya lägenheter utan förvaltar/utvecklar de ni redan äger, vad innebär detta i praktiken. Och hur påverkas man som investerare av den strategin? 

Som för alla typer av investeringar gäller det att hantera risk på ett ändamålsenligt sätt. För SBF valde vi redan från början att rikta in oss på begagnade hyresrätter framför nyproducerade hyresrätter då vi ej ville ha byggrisk i våra investeringar. Vi gillar begagnade hyresrätter för att du ser vad du köper från första stund. Dessutom genererar en begagnad och uthyrd hyresrätt ett kassaflöde från dag ett då hyran erläggs månatligen i förskott, och det är just förutsägbarheten i kassaflödena som vi gillar. 

Därutöver är det en väsentlig skillnad i anskaffningskostnad när du investerar i en begagnad hyresrätt i förhållande till en nyproducerad hyresrätt. I de tillväxtregioner som vi har identifierat som intressanta att investera i betalar vi i genomsnitt 12  000 kronor per kvadratmeter med en tillhörande hyresintäkt om ca 1 000 kronor per kvadratmeter och år. Skulle vi istället förvärva nyproduktion på samma ställe uppgår kostnaden till cirka 35 000 kronor per kvadratmeter, med en tillhörande hyresintäkt på ca 1 500 kronor per kvadratmeter. Således är nyproduktionskostnaden cirka tre gånger så hög som den begagnade hyresrättens förvärvskostnad, men hyresintäkten är endast 50 procent högre.

Som investerare i begagnade hyresrätter får du därför en tillgång med ett attraktivt förhållande mellan kostnad/intäkt samtidigt som den är betydligt mindre konjunkturkänslig när kostnaden är en tredjedel av ett nyproducerat alternativ med lägre relativ intjäning.

Vad har ni för målsättning avseende avkastning och för verksamheten i stort?

Hos SBF är ett tryggt boende en pålitlig placering, och vår erfarenhet är att nöjda hyresgäster ger nöjda investerare. Med den insikten och vetskapen utvecklar vi ständigt vår affär till att bli det självklara valet som hyresvärd och kapitalförvaltare inom vårt segment.

Vi har som målsättning att leverera en totalavkastning om 6-9 procent per år. Av dessa beräknas 2-3 procent delas ut årligen. Tittar du på de av våra elva fonder som vi avvecklat genom åren, Svenska Bostadsfonden 1-11 AB, har vi levererat en genomsnittlig totalavkastning om 7,5 procent per år. Det faktum att ingen av våra fonder har förlorat kapital ser vi som ett viktigt erkännande för vår affärsmodell.

Oscar Swahn från SBF berättar mer om verksamheten

REITs (Real Estate Investment Trusts) är en populär aktieform för oss utdelningsfantaster som vill ha stabila utdelningar då de delar ut en hög andel av vinsten med hög frekvens (varje månad/varje kvartal). Jag såg på en annan blogg att ni lyftes fram som en svensk motsvarighet till en REIT. Hur ser ni på den jämförelsen?

Som förvaltare av externt kapital ser vi det som en viktig pusselbit i vårt erbjudande att löpande dela ut så mycket som möjligt av kapitalet utan att göra avkall på den dagliga förvaltningen, och just utdelningskapaciteten förstår jag är en grundbult även för en REIT.

Sedan tycker vi att det är viktigt att hitta en god balans mellan utdelning och återinvestering i fastigheterna då värdet av en fastighet speglas i överskottet den genererar. Om vi inte aktivt återinvesterar i fastigheterna minskar vi möjligheten till ökade hyresintäkter, vilket i förlängningen dämpar värdeutvecklingen av fastighetsbeståndet och indirekt investerarnas insatta kapital.

Hur ser det ut om man vill investera i SBF, är det något särskilt man behöver tänka på eller kan jag köpa detta som vilken aktie som helst via min nätmäklare?

Vårt noterade fastighetsbolag, SBF Bostad AB (namnändrat från Svenska Bostadsfonden 14 AB), tar in kapital genom återkommande nyemissioner i kapitalmarknaden, och där samarbetar vi bland annat med Nordnet och Skandiabanken där du kan teckna dig i nyemissionerna på ett enkelt sätt.

Normalt sker nyemissionerna två-tre gånger per år, och de sker i anslutning till att vi behöver kapitalisera upp bolaget inför nyförvärv av fastigheter. Mellan nyemissionerna kan du köpa och sälja aktien över börsen då den är noterad på den reglerade marknadsplatsen NGM Nordic AIF. Eftersom SBF Bostad är noterad så innebär det att du kan placera investeringen i en ISK eller i en kapitalförsäkring, vilka båda är intressanta förvaringsalternativ ur ett skattemässigt perspektiv.  

Spännande, så den emission som nu ligger ute på er hemsida fram till 5 juni är alltså ett bra tillfälle om man vill slå till?

Absolut – ett mycket bra tillfälle! SBF Bostad, som redan äger drygt 600 lägenheter till ett fastighetsvärde motsvarande 700 miljoner kronor, är i princip fullinvesterad och växer vidare. Nyemissionen, som pågår t.o.m. den 5 juni, syftar till att förvärva ytterligare fastigheter som vi för tillfället utvärderar.

Vill du veta mer om nyemissionen och SBF Bostad rekommenderar jag er att gå in på SBF Bostads hemsida, https://www.sbfbostad.se.Tycker ni att det låter intressant och vill veta ännu mer föreslår jag att ni anmäler er till SBF Bostads investerarlunch som är på bolagets huvudkontor i Stockholm den 4 juni där vi kommer att berätta mer om erbjudandet. För att delta krävs att du anmäler dig på vår hemsida, vilket du kan göra här: https://www.sbfbostad.se/for-investerare/event

Med de orden, tackar vi SBF Bostad AB för att de vill göra ett gästspel här på bloggen. Känns kul att få besök av så pass seriösa aktörer som också erbjuder ett gott investeringsalternativ för oss småsparare. Har ni frågor, så är det bara att skjuta från höften så förmedlar jag gärna dessa!

Innehåller affiliatelänkar